房价起飞前夜，25城"金九"首周成交飙涨45%

原创首发｜未经授权禁止转载 8月28日新政落地那几天，身边不少人是撇嘴的。 "又来？""老套路，热闹俩礼拜，该凉还得凉。" 这种心态不奇怪。前两次托底都是成交蹦跶一下，价格该趴还趴着。惠誉前阵子也泼过冷水，说宽松难抵高库存和低迷信心。 结果金九第一周成绩单甩出来，数据自己会说话。 先看最能反映真实温度的二手房。楼市日历实时监测，9月首周25个重点城市二手房成交同比飙涨45%，环比8月同期涨约10%。 45%什么概念？去年同期卖100套，这周卖到145套。 拆开看，长三角、珠三角、苏皖一带冲在最前，不少城市同比涨幅拉到四五成，热点城市集体领跑。 这不是一家之言。国金证券跟踪的口径是，9月以来26个重点城市二手房成交套数同比增长37%，机构不同、样本略差，方向高度一致。 落到具体城市更直观：上海9月第一个周末两天二手成交2195套，日均破千；贝壳监测深圳9月上旬签约量同比涨17%；合肥8月二手网签7063套，同比增长37%。 一句话，不是哪座城市单打独斗，是长三角、珠三角成片地暖。 凭什么说这回是真回暖，而不是又一次脉冲？ 楼市有句老话，叫量在价先。成交连续放量，把库存一点点吃掉，最后必然轮到价格，这是周期规律，不跟着情绪走。 看库存这条暗线。国家统计局数据，7月末全国商品房待售面积75911万平方米，同比降0.8%，连续5个月下降；3年以内待售面积同比降3.6%。 二手房那边，易居研究院数据，8个重点城市挂牌量比2025年年中的高点少约28万套、降19%，愿意低价跑的业主越来越少；重点城市新房狭义库存延续回落，跌到近三年低位。 核心城市更明显。普睿数智数据，杭州、合肥新房去化周期已不到一年。 上海9月3日印发的"十五五"住房规划明确，未来五年新增商品住房2500到2800万平方米，比"十四五"缩减约30%，第一个给新房供应减量。 一边成交放量，一边供应和库存双收缩。这轮量是"越卖越少"的量，跟往年靠打折硬催出来的虚火，完全两码事。 很多人只盯成交，却忽略了更底层的变化——政策的定位变了。 7月30日政治局会议，头一回把"稳定房地产市场"放进"切实筑牢安全屏障"的大框架。过去楼市是"防风险"的对象，如今成了"安全屏障"的一部分，政策不是走过场。 8月28日，两套重磅文件同日落地。一边推进现房销售改革，新出让土地优先现房销售，从根上锁死烂尾；另一边，商业房贷最长期限从30年延到40年，放款节点后移，资金封闭监管。 月供轻了，等待短了，最大的心病也被堵上。地方快马加鞭，海口放开限购，公积金异地互认扩容，以旧换新贴息、购房补贴密集落地。制度性改革传导本就有一两个月时滞，新政才十几天就放出这么大量，顶多算前菜。 那么，是谁在这个节骨眼进场？ 不是神秘资金，而是被摁了好几年的几拨人，齐刷刷松了闸。 一拨是刚需年轻人，原先怕再跌、怕烂尾一直拖着，如今房贷能贷更久、月供摊薄，又是所见即所得的现房，顾虑一消自然出手。 另一拨是这轮绝对主力——改善置换。多少家庭卡在"旧房卖不掉、新房买不起"的死循环，如今带押过户铺开、换房退税延期、以旧换新有补贴，链条终于转了起来。 再往后，还有教育置业、城市更新货币安置家庭，以及重新配置核心房产的群体。几拨人咬合成一条链，库存一层层消化。中指研究院测算，仅拆除重建类城市更新投资就超3万亿，会持续派生需求。 量先走一步，价的信号也悄悄冒头。 国家统计局7月70城数据，一线城市二手住宅价格环比涨0.2%，连续5个月上行；新房整体止跌走平，上海、广州、深圳分别微涨。 6月70城里新房环比上涨的城市有20个，近一年最多，大连、杭州、宁波、青岛已连涨4个月以上。 一线体感更直接。核心板块优质房源议价空间，从年初10%以上收窄到3%到5%。翻译成人话：过去业主追着你让价，现在你砍狠了，人家干脆不卖了。 估值底也夯实了。经过这几年调整，70城房价已从前期高点明显回落，风险持续释放，重点城市租售比逐步向合理区间靠拢，继续大幅下行的空间已经有限。 外头风向也在变，高盛、摩根大通等机构先后转多，外资集体改口，说明全球资本对中国核心资产的定价正在重估。 量、库存、估值、预期，四张牌凑齐，从"暗涨"到"明涨"，差的就是一层窗户纸。 不过，冷水该泼还得泼。 这一轮不是十几年前买啥都涨的全面行情，而是挑着来的结构性修复。节奏上分梯队，沪深走在最前，强二线紧随，普通三四线还得慢慢消化。 板块上也一样，主城、地铁沿线、优质学区、低密次新率先修复，远郊大盘、配套薄弱的老房子、商住物业压力依旧。力度偏温和，是深度调整后的价值回归，不是杠杆催熟的狂飙。 说白了，随便买哪套都赚的年代翻篇了，接下来是择优而居，房子和房子的差距会越拉越大。 把镜头拉远再看这盘棋。成交放量，库存下降，政策升级，需求松闸，价格筑底，内外资金形成共识——六个信号几乎同时凑齐。